При покупке телефона или, например, новых туфель мы всегда знаем: есть гарантийный срок, в который можно вернуть вещь или бесплатно её отремонтировать. Если спросить любого собственника квартиры, есть ли такой срок при покупке жилья, вряд ли удастся получить чёткий ответ. Давайте узнаем, как обстоят дела с гарантией от застройщиков в пермских новостройках. В этом вопросе «П—Журналу» помогла разобраться председатель ТСЖ «К.Пожарского, 21» Надежда Бессонова.

Гарантия начинается ещё на котловане

Вы в числе счастливых обладателей собственной квартиры в новостройке. Но в доме начались какие-то проблемы. Перестала работать вентиляция. Отпала плитка. Плесень на стенах в цокольных этажах…
Первое, что стоит сделать, — посмотреть, на основании каких документов вы приобретали квартиру. Если по договору долевого участия (ДДУ) — перспективы решения проблем есть. Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…» обязывает застройщика нести гарантию на объект долевого строительства не менее пяти лет (на коммуникации типа вентиляции, лифтов, труб — не менее трёх лет). Даже если в вашем ДДУ не прописаны эти минимальные сроки, обязательства у застройщика по закону всё равно есть.

Если же вы строили недвижимость по схеме ЖСК, шансов добиться устранения недостатков много меньше. Тем не менее, Закон о защите прав потребителей устанавливает на такую квартиру двухлетнюю гарантию.

 

Какая роль у управляющей организации

Если в доме что-то пошло не так, не спешите обращаться к застройщику.
Закон защищает и его тоже, не только жильцов. Если проблема в квартире или другом месте дома является следствием ненадлежащей эксплуатации, вы попросту потеряете время. Например, сосед сделал перепланировку, нарушив нормы закона. Или появились микротрещины по штукатурке при усадке дома. Или вы сами неустанно душем заливаете углы в ванной комнате и не знаете, как наладить баланс влажности в квартире. Если вопрос не экстренный, посоветуйтесь со знакомыми строителями. Вникните в суть проблемы. По возможности подключите управляющую компанию или ТСЖ.

С управляющей организацией также могут быть нюансы. К примеру, если вы создали ТСЖ в доме, но наняли УК для обслуживания. В таком случае требования через компанию по недочётам зачастую просто игнорируются застройщиком: УК обычно не наделена полномочиями отстаивать ваши интересы в юридической плоскости. В этом случае ТСЖ обязано взять на себя все юридические вопросы.

Обзор судебной практики показывает максимальную эффективность судебных решений, когда непосредственно ТСЖ отстаивает интересы собственников.
Итак. В доме ТСЖ. Квартира куплена по ДДУ. Примерно понятна суть возникшей технической стороны проблемы.

Кому жаловаться

Всё, что касается общего имущества дома — ответственность управляющей организации (УК или ТСЖ). Это крыша и возможные проблемы на верхних этажах от плохой кровли, подвал и вопросы нижних этажей, подъезд и, как следствие, проблемы с мусоропроводом и площадками.

Не стесняйтесь, требуйте подключиться ТСЖ к решению проблемы. И не забывайте напоминать о ней систематически в приёмные часы председателя правления. В разумных пределах это весьма полезно.

В случае, если проблема не касается общедомового имущества, правильнее обратиться к застройщику самостоятельно. Например, в комнате сильно дует под окном или в квартире появляется влага от внешней стены.

Иногда встречается системная проблема: например, во всех квартирах в доме дует из окон. Гарантия распространяется на серьезные проблемы, связанные, прежде всего, с качеством монтажа, фурнитуры и утеплителя. Регулировку окон по гарантии вам скорее всего делать не будут, хотя большинство жителей обращаются к застройщикам именно с этой просьбой. Тогда ТСЖ также берёт на себя функцию координации, отправляет единую претензию с перечнем квартир застройщику. Поговорите с соседями, возможно, в ваших претензиях вы получите поддержку. Больше двух однотипных претензий насторожит и ТСЖ.

Встречаются примеры, когда собственники объединились и с проблемой тех же некачественных окон пошли в суд. Несколько жителей дома по ул. Переселенческая, 111 через эту инстанцию выразили недовольство в связи с продуванием окон и некачественной фурнитурой. В 2016 году они заключили мировое соглашение с застройщиком. На момент претензий в доме работала УК.

Как жаловаться

Есть застройщики, которые не ждут судебного процесса для удовлетворения претензий, а стараются решить всё в рабочем порядке. По оценкам специалистов, для собственников эффективнее всё же оценивать риски до подписания ДДУ. Когда застройщик прилично зарекомендовал себя на рынке в претензионных вопросах на сданном жилье, планирует новые дома, не похож на компанию-однодневку, шансов урегулировать с ним проблемные вопросы у вас будет намного больше.

Главное правило любой претензии (в ТСЖ, УК или непосредственно к застройщику): нужно всё фиксировать. Проблему нужно сфотографировать. На фото в идеале должна быть дата, которую можно рассмотреть при распечатке.

Все претензии подаются в письменном виде в двух экземплярах. Один остаётся у вас на руках — на нём обязательна отметка о получении (дата, ФИО, должность, подпись, присвоенный входящий номер) того, в чей адрес претензия.

Официального ответа придется ждать в течение 30-45 дней, при этом постоянно напоминая о своем вопросе.

Тем не менее, грамотная подача претензии (образец претензии можно найти здесь) обычно гораздо эффективнее действует на тех, кто обязан предпринять какие-то действия по устранению проблемы.

Как оформляются гарантийные работы

В случае если застройщик принял претензию, составляется акт фиксации. При урегулировании вопроса подписывается акт устранения недочётов. Будьте аккуратны: при подписании такого акта повторно одну и ту же претензию будет сложно возобновить.

К примеру, в квартире холодно зимой. Зафиксировали. Провели работы по регулировке окон, поработали с откосами, отливами. Стало вроде как теплее. Вы подписали акт, что всё хорошо. Наступает ближайший мороз, стало снова холодно. Вы снова пишете претензию. Разумнее не подписывать акт устранения недочётов до проверки эффективности технического решения. Либо подпишите в формулировке, какие именно работы вы принимаете (только работу с оконной конструкцией, но не по устранению холода).

Механизм гарантии весьма нетороплив. Если у застройщика появляется необходимость тратить собственные средства на уже сданный дом, он запускает работу по поиску причин и виновных.

Если работы по устранению недочёта выполнял не застройщик, а его подрядчик (например, по установке окон), он переадресовывает претензию компании, которая выполняла эти работы при строительстве дома. В этом случае сроки могут затянуться.

Возможные «ускорители»

Такие есть. Например, ПЗСП внедряет дополнительные ускоряющие механизмы.
Заявку на гарантийный ремонт можно оставить на сайте компании на странице вашего дома либо позвонить на телефон горячей линии. Все заявки фиксируются в системе электронного документооборота и немедленно поступают на рассмотрение.

Регламент предполагает рассмотрение обращений собственников в течение 14 дней. По факту в ПЗСП с этим справляются дня за три. На исправление недочётов дается 30 дней, фактически это занимает от 7 до 60, в зависимости от сложности работ и оперативности подрядных организаций (при их участии), недобросовестно выполнивших свои работы по дому.

Кроме того, каждому собственнику предоставляется инструкция по эксплуатации квартиры, она также выложена на сайте ПЗСП.

В других строительных компаниях подобных регламентов в открытом доступе не нашлось. На сайтах застройщиков, как правило, указан только срок ответа на официальные запросы — 30 дней.

Крайние меры

На случай, если не получилось договориться по гарантийному устранению проблем, остаётся задействовать судебные механизмы. Если процесс переходит в стадию, когда истец и ответчик не могут договориться, назначается судебная экспертиза (экспертиза может быть представлена заранее на усмотрение сторон, судья может назначить дополнительную экспертизу в процессе разбирательств).

В зависимости от сути проблемы, цена экспертизы может колебаться от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей за один вопрос к экспертам. Если вы не готовы оплатить услуги экспертной компании, ответчик просит суд использовать компанию, предложенную им. Опасность в том, что экспертные организации в области строительства часто имеют далеко не разовые договоры с застройщиком. Независимая экспертиза в таком случае вряд ли может получиться.

Сроки вынесения решений колеблются от полугода до двух лет. Перед стартом судебной процедуры нужно грамотно оценить свои возможности участия в тяжбе совместно с практикующим юристом по подобным делам.

Надежда Бессонова, председатель ТСЖ «К.Пожарского, 21»



Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Похожие статьи