ЖИВУ КАК ХОЧУ

Как купить новую квартиру в Перми. Инструкция, основанная на личном опыте

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»1px» width=»30%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

Автор: Елизавета Кузнецова

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»1px» width=»30%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

Я и мой муж решили приобрести новую квартиру в Перми. Совсем недавно мы оформили договор покупки недвижимости. От момента «хочу» до подписания договора мы задали себе сотню вопросов. В этой статье я отвечу на самые важные из них. Я работаю в офисе крупного застройщика, но поделюсь своим опытом выбора и приобретения жилья не как сотрудник, а как обычный человек.

1. В чем разница между «мне хотелось бы новую квартиру» и «мне реально нужна новая квартира»

«Дальше так продолжаться не может и нам надо срочно переезжать. Мы больше не помещаемся в нашу квартирку!» – к этой мысли я и муж пришли практически в один день. Но давайте по порядку, ведь не от одного «хочу» начинается продажа старой и поиск новой квартир.

Здесь и далее – gif из мультфильма «Головоломка» (2015)

Дано: папа, мама, ребенок 5 лет, собака, двухкомнатная квартира на Пролетарке. Таким дружным составом мы прожили 5 лет. Пока ребенок был маленький, спальня была одна на всех + гостиная. Потом дитё плавно выселила родителей в гостиную. И вроде всем хватает места. Но при этом нет нормальной спальни, нет мест для хранения, так как полноценный шкаф для одежды родителей никуда не влез. Детская 15 квадратов использовалась ребенком слишком мало, чаще всего дочь провододила время вместе с нами в гостиной или на кухне. Как итог мы вечно тусовались в 20 квадратах спальни-гостиной всей семьей.

Это стесненное состояние очень напрягало. Плюс подрастает ребенок, в планах есть второй – было решено расширяться. От момента «а может нам квартирку побольше?» до «выставляем нашу на продажу и ищем новое жилье» прошло около года. За это время можно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансы, действительно ощутить всю необходимость переезда.

2. Сначала выставить на продажу, а потом искать новое жилье, или наоборот?

Что делать в первую очередь – продать свою или выбрать новую квартиру? Мой опыт показал, что лучше делать так: чуть раньше выставлять свое жилье на продажу, в это время присматриваться к новому, но бронировать только после того, как у вас наметится хотя бы пара реальных покупателей. Пусть это будет еще не сделка, но и уже не пустые просмотры. В этом случае у вас есть время продать квартиру по более высокому ценнику.

Если у вас ликвидный район, достаточно новый дом (до 10 лет), квартира с ремонтом или просто в очень хорошем состоянии, на этом можно поднять цену, как минимум, тысяч на 100 выше средней по району. Процесс продажи, конечно, займет много больше времени и нервов (спасибо толпам риелторов).

Если же сделать наоборот – сначала найти новую квартиру, а потом выставлять свою – есть риск продать ниже планируемой цены, т.к. застройщики недолго держат квартиру на бесплатной брони, поэтому вам придется торопиться и уменьшать цену.

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»] Читайте также: Как пермяку получить налоговый вычет за покупку квартиры. Очень подробная инструкция[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

3. Как выбрать квартиру в Перми, с чего начать?

Во-первых – район. Спальный, центр, отдаленный? Важно начинать именно с этого. При этом нужно реально смотреть на этот выбор не с точки зрения цены квартиры (при большом желании квартиру в определенном ценовом диапазоне можно найти почти в любом районе), а с точки зрения близости к работе, хорошим школам и садикам, бабушкам и дедушкам.

У нас был трудный выбор, т.к. работы у меня и мужа находятся на правом берегу Камы. Но достойных школ для будущего поступления ребенка, которые бы полностью нас устроили, мы на правом берегу не нашли. Поэтому смотрели квартиры на обеих сторонах Дзержинского района, немного захватывая центр. Дальше нам идти не очень хотелось.

Во-вторых – площадь. Нужно понимать, что вы хотите от своей квартиры. Большинство новостроек сейчас с небольшими площадями квартир. Т.е. по факту вам предлагают трехкомнатную квартиру, где две спальни, кухня-гостиная и вроде все хорошо, но площадь 62 кв.м. И тут мы понимаем, что менять свои 60 кв. м. двухкомнатной, на 62 кв.м. трехкомнатной не имеет никакого смысла. Менять надо на большую площадь, иначе вы всегда будете в проигрыше. Особенно если используете при покупке ипотеку. Для себя мы определили минимум 70 кв.м. и минимум 3 комнаты (возможно две спальни и кухня-гостиная).

В-третьих – цена. Вы заметили, что цена не стоит на первом месте? Потому что вы всегда сможете подобрать для себя жилье в определенной ценовой категории в любом районе. В конце концов, рынок вторичного жилья очень велик, и часто банки продают с очень хорошим дисконтом залоговое жилье. Для себя мы определили, что квартира должна стоить не более 4,2 млн рублей.

На четвертое мы оставили все остальные параметры – отделку, этаж, саму планировку, этажность дома и т.д. Это не значит, что они не важны, это значит, что они не настолько приоритетны.

В итоге мы искали трехкомнатную квартиру или евротрёшку (с кухней-гостиной) в Дзержинском районе Перми, площадью не менее 70 квадратов и стоимостью не более 4,2 млн рублей.

Оставался важный вопрос – новостройка или вторичное жилье? С точки зрения нашей с мужем брезгливости мы отдаем предпочтение новостройкам больше, чем вторичному жилью. Возможно, это покажется странным, но жить после кого-то, если есть возможность купить новое, мы не готовы. Поэтому с этим определились быстро и стали искать квартиры на рынке новостроек. Если же вас не смущает «чужая аура», отделка квартиры не по вашему вкусу и так далее, то рынок вторичного жилья огромен для вас.

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»] Читайте также: Арендовать жилье или купить свое в Перми. Рассчитываем, что выгоднее[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

4. Где искать новое жилье в Перми?

Мне проще любую информацию искать в интернете. При этом я терпеть не могу личное общение по телефону или в офисе продаж. Поэтому всю информацию я ищу на сайтах застройщиков. Также хорошо работает «Авито»: сейчас все застройщики имеют свои аккаунты на этом сервисе.

Многие застройщики идут на хитрости ради расширения базы и не пишут стоимость квартир на своих официальных сайтах. Для этого надо оставлять свои контакты. Но в этом как раз вам на помощь придет «Авито», где без цены размещение объявления невозможно.

Если же вы любите живое общение, то вас с радостью проконсультируют по всем вопросам. И по телефону, и в офисе продаж – с чаем и конфетами.

5. Что должно быть в будущей квартире?

Я бы дала только один совет – не стоит гнаться за небольшой ценой, если при этом качество квартиры будет низкое. Многие из нас приобретают квартиры в ипотеку. И, понятное дело, у нас нет дополнительных финансовых возможностей на переделку того, что оставил застройщик. Поэтому максимально внимательно смотрите, что вы получите при сдаче дома. Чтоб потом не сойти с ума в поиске денег, времени и возможностей на доделку своего гнезда.

6. Как понять, что квартира в Перми продается по завышенной цене и стоит ли смотреть квартиры с заниженной стоимостью?

Вы сразу поймете, выставил ли застройщик конкурентные цены, если сравните его с ближайшими конкурентами.

Очень часто можно услышать: вот этот застройщик – молодец, квартиры продает дёшево, да еще и в центре. А этот на окраине города продает за ту же цену, подлец!

Запомните: ни один застройщик никогда не будет продавать квартиры без выгоды для себя. Необоснованно низкая цена – причина обратить внимание на качество материалов, используемых при строительстве и отделки, количество квартир в доме и на этаже, площади этих самых квартир, размеры придомовой территории. Это те вещи, на которых любят экономить застройщики, чтобы снизить себестоимость квартир.

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»] Читайте также: Чтобы не вешать ковры. Как пермяку купить тихую квартиру [rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

7. Как составить короткий список домов и отсечь невыгодные варианты? Мой личный опыт

А теперь небольшое, но важное отступление. Вновь напомню, что я работаю в офисе одного из крупнейших пермских застройщиков. В этой статье я попыталась максимально отстраниться от данного факта (хотя, судя по результату, не очень получилось). Мы даже бронировали квартиру у компании-конкурента. Хочу подчеркнуть: то, что не подошло нам, возможно будет лучшей покупкой для других семей. В статье я просто делюсь полезными советами, как обойти и избежать тех ошибок, которые допускали мы.

На сайтах застройщиков мы нашли для себя пять привлекательных вариантов.

Поиск квартиры мы начали еще до Нового года, а закончили только в марте. Поэтому цены будут немного отличаться от текущих.

Для простоты понимания нашего выбора рассмотрим таблицу с параметрами, по которым было сравнение этих 5 вариантов. Скачать таблицу в doc.

Параметры выбора квартиры и основные новостройки Перми
Для корректного отображение таблицы на мобильном - приложите палец на экран и проведите вправо

Параметры выбора
Арсенал
(ул. Красные Казармы, 69)
Дуэт
(ул. Энгельса, 27)
Костычева, 32Завидный
(ул. Строителей, 28)
Витражи
(ул. Плеханова-
Кронштадская)
РасположениеБлизко к центру
Шаговая доступность центра
До центра 15-20 минут без пробок, с учетом пробок до 50 минут
Близко к центру
К центру близко, но добираться почти всегда по пробкам
Далеко до остановки и школы пешкомОстановка и школы в шаговой доступности
Остановка и школы в шаговой доступности
Остановка и школы в шаговой доступности
Остановка и школы в шаговой доступности
Путь до работы с учетом пробок 40-50 минут.
Путь до работы 20-30 минут
Путь до работы 10 минут пешком
До работы 30-40 минут
До работы 30-50 минут.
Площадь75 кв.м.
62 кв.м.
69 кв.м.
60 кв.м.
80 кв.м.
Стоимость3, 800 000 рублей (+ 50 000 агентский сбор)
4 200 000 рублей
3 850 000 рублей
4 250 000 рублей
4 320 000 рублей
ОтделкаОбои, линолеум, туалет/ванна краска, деревянные входные двери.Обои, ламинат, туалет/ванна плитка полностью, металлические входные двери.
Обои, линолеум, туалет обои плитка, ванна плитка полностью, металлические входные двери, шкаф-купе.
Обои, линолеум, туалет/ванна плитка по мокрым зонам, металлическая входная дверь.
Обои, ламинат, туалет/ванна плитка, металлическая входная дверь.
Срок сдачи
4 кв. 2019
4 кв. 2019
4 кв. 2019
4 кв. 2019
3 кв. 2020
Доверие застройщикуВысокое: то, что достроит, знаю точноСреднее: уверена, но не на 100%
Высокое
Высокое
Низкое: для меня этот застройщик – «темная лошадка»
Количество этажей
25 этажей
25+18 (в зависимости от секции)
10 этажей
25 этажей
10+17 этажей (в зависимости от секции)
Количество домов в комплексе
На данный момент 4 дома (с планом на дальнейшую застройку)
Два дома
Один дом
Один дом
Два дома
Количество квартир в доме
449
640 (на обе секции)
207404
300

 

Мы стали для себя отметать по одному те варианты, которые нам не подошли.

    1. ЖК «Арсенал»
      Его мы отмели еще до нового года. На то был ряд причин:

      • Место. Приехав на участок, мы оценили, сколько будем идти от остановки до дома (поскольку заканчиваем мы с мужем работать в разное время). Это очень далеко. И зимой достаточно продуваемое поле получается.
      • Плотность застройки. Слишком большое количество этажей и домов. На меня очень давят высокие дома, а когда их много, мне становится дурно. Плюс большое количество людей, никогда не будешь знать всех соседей в лицо.
      • Машиноместа. Возле дома их, конечно же, всем не хватит. Несмотря на то, что платные места стоят относительно недорого (350 000 на конец декабря), дополнительно этой суммы на тот момент у нас не было.
      • Отделка. Сверхэкономный вариант отделки. Покупая квартиру за эту цену, как минимум, 500 000 нужно сразу закладывать дополнительно на отделку. Двери, туалет, ванна, входная дверь. Все это 100% требует замены сразу при заезде. И тут уже покупка перестает выглядеть такой привлекательной, цена возрастает, как и проблемы в виде переделок.

       

    2. ЖК «Дуэт»

      В общем и целом нас все там устроило. Мы даже забронировали квартиру, но в какой-то момент еще раз все оценив, поняли, что это невыгодная сделка.

      Причиной была только площадь жилья. Выезжая из достаточно просторной двухкомнатной квартиры в 60 кв.м. в трехкомнатную 62 кв.м., сразу ощущаешь, как мало тебе будет места. И это на троих еще сносно, а если будет пополнение в семье, нам просто негде будет развернуться. Сейчас это тенденция большинства застройщиков – маленькие площади квартир, маленькие площади комнат.

      Для более выгодного строительства застройщики на небольшие земельные участки садят дома в 25 этажей с 8-10 квартирами на этаже. В результате получаются маленькие «конурки», в которых не очень комфортно жить. Но если бы мы рассматривали покупку этой квартиры раньше на пол года, цена была бы намного ниже. И вот в этом случае, он был бы самый выгодный вариант из трех (по отношению вложений в новостройку).

    3. ЖК «Завидный»Этот вариант мы отмели по двум причинам:
      • Осталась всего одна подходящая по цене квартира.
      • Так же, как и в «Дуэте», маленькая площадь комнат + более скудная отделка (плитка только над ванной, а в туалете ее нет).
    4. ЖК «Витражи»

      • А, может, вот тут? Мы сразу отогнали от себя эту мысль. Причина была только одна: нет необходимого доверия к застройщику. Не могу про него сказать ни плохое, ни хорошее. Для меня этот застройщик – темная лошадка. Несмотря на то, что я работаю в сфере недвижимости уже много лет, мнение об этом застройщике сформировать мне не удалось.
    5. Костычева 32.
      Не буду сохранять интригу, выбор мы свой остановили именно на этом объекте. Как у любого другого объекта, у этого дома тоже есть свои достоинства и недостатки.

Минусы:

  • Местоположение. Не самое удачное с точки зрения школ и детских садов. В садах часто мест нет, нормально попасть в сад можно только с 4-х лет. Но эта проблема почти всего Дзержинского района.
  • Цена. К тому моменту, когда мы решили приобретать квартиру по Костычева, у застройщика все квартиры были уже распроданы. Покупка возможна уже только от инвесторов, а это значит более высокая цена.
  • Кто живет на Пролетарке, знает, что этот дом находится в более старой части района. Там более скудное количество магазинов (по сути, кроме продуктовых, больше никаких нет).

Плюсы:

  • Близость к работе.
  • Район. Мы очень давно живем в этом районе и «обросли» и друзьями, и знакомыми. Привычка зачастую очень сильно влияет на выбор.
  • Застройщик. Мы уже не раз покупали квартиры у ПЗСП. Всегда было хорошее качество, сдача дома в срок и дальнейшее приятное общение. Мы полностью доверяем этой компании.
  • Отделка. Для нас важно купить квартиру, в которую не нужно сразу вкладываться. В этом случае именно так. Дополнительно нам не придется нести никаких затрат по отделке.

 

Как правильно с юридической точки зрения заключить договор купли-продажи?

Все застройщики работают по Федеральному закону № 214, в рамках которого заключаются договоры долевого участия в строительстве. Все договоры проходят обязательную регистрацию в Россреестре, что исключает продажи одной и той же квартиры разным людям. Оплачиваете покупку вы только после регистрации сделки.

Валентина Верина
начальник отдела недвижимости АО «ПЗСП»:

— С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № ФЗ 214. Согласно нему застройщики могут продавать квартиры в домах, степень готовности которых на 1 июля 2019 года меньше 30%, используя эскроу-счета (эскроу-счет – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом). Это же касается и всех последующих новых объектов. Соответственно, меняется и алгоритм заключения договора купле-продажи.

  1. Клиент заключает договор с застройщиком.
  2. Застройщик направляет этот договор в банк, для присваивания референса (индивидуального номера).
  3. После выдачи банком референса, клиент приходит в банк для открытия эскору-счета.
  4. Клиент вместе с застройщиком регистрирует договор в Росреестре.
  5. После получение регистрации клиент кладет сумму договора на эскроу-счет.

До момента сдачи дома и регистрации первого права собственности застройщик не сможет воспользоваться данными средствами.

Раскрытие счетов происходит автоматически, только после ввода дома в эксплуатацию и передачи документов застройщиком в банк о регистрации первого права собственности.

Теги

Полезное видео

Как подготовить пластиковые окна к зиме?

Подписка на П–Журнал

Отправляем раз в неделю. Без спама
* = поле обязательно