Круглогодичная оранжерея, дополнительная кладовка и даже мини-студия для творчества и отдыха – во что только ни стремятся превратить пермяки свой балкон. «П–Журнал» разобрался, насколько законны переустройство и перепланировка этой части жилья и как грамотно их провести.

Для начала давайте разберёмся, что именно мы собираемся переделывать: балкон или лоджию. Многие не видят отличий между этими понятиями и пользуются ими как синонимами, но это ошибка. Между этими элементами зданий есть существенная разница.

Балкон

Это, по сути, площадка с перилами, укреплённая на балках, выступающих из стены (СНиП № 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). В кирпичных домах роль опоры выполняет железобетонная плита. Как правило, эта часть помещения открытая и неотапливаемая, но

в нашем неуютном климате человек больше нуждается в дополнительном тёплом помещении, чем в элегантной открытой террасе для вечерних посиделок.

Отсюда возникает потребность застеклить, утеплить или любым другим доступным способом сделать балкон уютнее.

Казалось бы, вы ничего особенного делать не собираетесь, рушить ничего не планируете, зачем кого-то ставить в известность и с кем-то советоваться? Позвонил «стекольщикам», и дело с концом.

Тем не менее, перед остеклением балкона обязательно нужно посоветоваться с архитектором и ознакомить с проектом организацию, управляющую домом.

Если нет желания превратить вечерний перекур в полёт над городом, то в идеале хорошо бы заказать у архитекторов исследование на нагрузку. Внутреннее и наружное утепление потребуют от вас тех же действий. То есть вам необходимо будет уточнить у архитектора, выдержит ли ваш балкон, когда нагрузка на него возрастёт из-за утеплителя и обшивки, и уведомить управляющую компанию о том, что вы собираетесь делать.

Дело в том, что остекление балкона в доме, проект которого этого не предусматривал, влечёт за собой изменение внешнего вида фасада здания и утяжеление конструкции балкона.

Если пренебречь всеми необходимыми формальностями и не соблюсти нормы, то не миновать неприятностей.

Согласно статье 7.21 Кодекса об административных нарушениях РФ, штраф за самовольную перепланировку составляет от 2000 до 2500 рублей.

Причём штраф от контролирующих органов – это не самое страшное, что может случиться. Жилищный кодекс (ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ) гласит, что нарушителя могут обязать восстановить прежний вид помещения, а если он проигнорирует это требование, то может лишиться квартиры.

Лоджия

Это разновидность балкона. Существенно от своего собрата она отличается тем, что не выступает из стены здания, а встроена в него и, как правило, имеет две боковые стены, которых у балкона нет (на основании СНиП № 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). Лоджия – это конструкция более основательная, проект здания чаще всего предполагает её остекление, а нашей фантазии предоставляется более широкое поле для манёвров.

Лоджию можно не только остеклить и утеплить, её можно сделать частью комнаты, то есть увеличить за счёт неё общую площадь квартиры. А это уже перепланировка и, в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ, требует внесения изменения в технический паспорт квартиры.

Когда необходимо согласование?

Как видите, любые действия по изменению лоджии так же нуждаются в согласовании, кроме (!) остекления.

С чего начать перепланировку лоджии или балкона?

1Для начала нужно составить подробную схему помещений или заказать разработку архитектурного проекта, в котором будут отражены все запланированные изменения на вашем балконе или лоджии.

2Подготовить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые вместе с вами будут наслаждаться переделанной квартирой (даже тех, кто здесь прописан, но в настоящее время живёт где-то ещё).

3Не забыть подлинник технического паспорта квартиры.

4Взять заключение органа по охране памятников архитектуры о том, что в вашем доме проведение перепланировки вообще допустимо (вдруг вы живёте в памятнике и не знали об этом). В Перми это Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Пермского края.

Дальше у нас два пути:

1. Отнести этот пакет документов в МФЦ. Там всё проверят и отправят в орган, осуществляющий согласование перепланировки вашей квартиры (в нашем регионе это Инспекция жилищного госнадзора Пермского края).
2. Подать заявление через портал Госуслуги (Госуслуги -> Каталог услуг -> Квартира, строительство и земля -> Согласование переустройства и перепланировки) и записаться на получение необходимого разрешения. В процессе записи вы внесёте в форму данные тех документов, что уже у вас на руках, и избежите длительной проверки в контролирующей организации.

С точки зрения закона

Лариса Селиванова, генеральный директор юридической компании «Правоведъ»:

– Понимаю, что многим пермякам кажется, будто гораздо проще просто сделать изменения и молчать, но это не так. Реконструкцию (к которой мы относим простое утепление и остекление) и перепланировку (с объединением лоджии и комнаты) рано или поздно заметят. Как не заметить остекление балкона? Это же изменение внешнего вида здания. Я советую поставить все необходимые инстанции в известность (в случае реконструкции) и получить все необходимые разрешения (в случае перепланировки). Не хочу никого пугать, но незаконная, ни с кем не согласованная перепланировка грозит судебными разбирательствами, штрафом, предписанием вернуть квартиру в прежний вид. Разве не проще потратить немного времени и спать спокойно? Но даже если случится чудо, и ваш ремонт останется никем не замеченным, с квартирой уже невозможно будет совершать действия юридического характера. Например, продать, обменять или взять кредит в банке под залог.

Камнем преткновения, если вы решились на присоединение балкона или лоджии, порой становятся соседи, которые должны быть согласны на проведение такой перепланировки.

В Гражданском Кодексе РФ (часть 1, ст.290, часть 1, ст.36) прописано, что, кроме всего прочего, несущие конструкции и отопительные системы в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности и вам, и вашим соседям. Балконы по закону тоже считаются несущими конструкциями (подпункт 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда). Поэтому спросить разрешения соседей придётся, так как ваши стены и батареи – это, как ни прискорбно, ещё и их стены и батареи. Но, спешу заверить, что в моей практике не было случаев, когда контролирующие органы не согласовали бы проект перепланировки или соседи были бы однозначно против ремонта.

На что однозначно не дадут «добро» при согласовании:
— вынос на лоджию батареи (можно только перенести на соседнюю стену);
— демонтаж перемычки над проёмом (несущая конструкция);
— демонтаж порожка при устранении подоконного блока;
— урезание боковых простенков балкона (СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений);
— создание дополнительной лоджии (если квартира расположена не на первом этаже)».

 

С точки зрения творца

Ирина Штабская, дизайнер интерьеров, декоратор, 3D визуализатор:

– Начиная ремонт любого помещения (балкон или лоджия не исключение) важно понимать, для чего мы его затеяли. Самые распространённые варианты: облагородить пространство за счёт косметического ремонта (основное назначение – хранение вещей, сезонное использование в качестве дополнительной зоны отдыха);получить дополнительную жилую зону (кабинет), расширив пространство комнаты.

Балкон или лоджия — место хранения или отдыха. Какие есть нюансы?

Можно обойтись без перепланировок. Этот вариант обычно не требует длительных согласований.

4 правила для создания чистого и теплого пространства на лоджии (балконе):

1поменять окна на тёплые стеклопакеты (качественно запенить швы и щели);

2утеплить пол, стены и потолок обязательно, не стоит экономить, оставляя, например, пол и потолок без утеплителя (обычно используют пенополистирол – долговечный материал, лёгкий, не слишком толстый);

3выбрать материал для декоративной отделки. Сегодня вариантов масса: от бюджетных вариантов покраски и пластиковых панелей до декоративных штукатурок, декоративного камня или плитки. Для пола выбираем: линолеум, плитку, кварцвинил.

Не забываем, что балкон – холодная зона, и тепло там само не появится. Без приборов отопления, даже несмотря на утепление, температура там будет близка к уличной.

4подобрать оптимальный вариант отопления
тёплый пол или электрические нагреватели, конвекторы (в дальнейшем счёт за электричество увеличится, нужно об этом помнить),
вынос батареи на соседнюю стену (необходимо согласование многих органов, проектная документация о переводе помещения из нежилого в жилое).

Балкон или лоджия — самостоятельное помещение. Что нужно учесть?

Добиться превращения балкона в полноценную жилую зону можно несколькими путями:


  • демонтаж стены,

  • демонтаж только оконного блока,

  • вынос батареи и перевод зоны из нежилой в жилую.
  • При перепланировке скорее всего необходимо будет менять назначение помещения. Именно в этом варианте логично рассмотреть вынос батареи на балкон, поскольку согласований в любом случае не избежать. Вариант сноса стены между балконом и квартирой крайне редкий, чаще всего стена несущая и снести ее нельзя, ни один орган такое планировочное решение не согласует. В редких случаях такой вариант возможен (всё зависит от технических характеристик объекта), но потребуются не просто грамотные строители, но и проектировщики, а также дополнительное усиление каркаса, в противном случае вы получите аварийную ситуацию. Без дополнительных усилений можно демонтировать только оконный блок, при этом конструкции стен трогать категорически нельзя, однако даже такая перепланировка потребует согласований.

    Что касается личного опыта, то мы с клиентами чаще останавливались на косметическом ремонте.

    Редко встречаются квартиры с большими площадями балконов и лоджий, ради которых стоило бы затевать столь дорогостоящие и трудоёмкие перепланировки.

    Кроме того, в нашем климате очень сложно получить тёплое помещение. Даже качественное утепление балкона в любом случае увеличит счёт за электричество, поскольку все минусовые температуры потребуют от вас включения электроприборов в этой зоне на максимум.

    Цена вопроса

    Хорошая новость в том, что законодательством не предусмотрены пошлины или какие-то дополнительные платежи за согласование перепланировки. Заплатить придётся только лицензированной организации за проект перепланировки. Это обойдётся вам от 3 000 до 30 000 рублей в зависимости от сложности проекта и квалификации специалиста.

    Если у вас нет времени и желания самостоятельно бегать по инстанциям и собирать необходимые документы, всегда есть возможность обратиться в организации, где это сделают за вас.

    В Перми, например, этим занимаются:
    1. Агентство согласования перепланировок (их помощь будет стоить от 17 000 рублей)
    2. ООО «Правоведъ»  (возьмёт на себя заботы по согласованию, а от вас потребуется от 15 000 рублей)

    Работы по утеплению, остеклению и отделке среднестатистического пермского балкона обойдутся вам примерно в 50 000 рублей.

    А присоединение лоджии к комнате только стартует от этой суммы. Верхняя граница стоимости этого счастья, как всегда, теряется где-то за облаками.

    Личный опыт

    Шесть лет назад мы с мужем сами стали гордыми обладателями квартиры в «сталинке». До нас здесь жила прекрасная пожилая пара, балконы (а их в квартире аж два) они не ремонтировали, поэтому нам пришлось пройти весь путь по их благоустройству от начала до конца. Возраст дома не позволял установить на балконах тёплые, но тяжёлые стеклопакеты, поэтому мы ограничились лёгкими алюминиевыми конструкциями, не стали класть утеплитель, а для чистоты и уюта просто обшили внутренние поверхности и сделали некое подобие встроенных сундуков для охотничьего снаряжения и инструментов, чтобы ничего не валялось на виду. На одном балконе в тёплые дни любят возиться дети и животные, с другого мы смотрим концерты и парады, так что аккуратность и чистота в этом деле были на первом месте.

    Как видите, ответ на вопрос «быть балкону или не быть?» зависит от вас. Вариантов множество, и они не так сложны, как кажутся на первый взгляд. Решайтесь, а «П–Журнал» желает вам умелых строителей и лёгких согласований.

    Елена Ткаченко



    Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

    Похожие статьи