Перепланировка в квартире — это почти переезд. Нужно, но проблематично. Существует огромное количество правовых нюансов и трактовок понятий. «П-Журнал» насчитал 9 шагов для выполнения перепланировки и вместе с экспертами разобрался, как всё сделать правильно.

Ради безопасности

Правила строгие, но они продиктованы насущной необходимостью — безопасностью. Известно немало случаев, когда самовольное разрушение стен становилось причиной аварийных ситуаций, и Пермь в этом случае не исключение. Штрафы за самовольную перепланировку небольшие: от 2000 до 2500 руб. (ст. 7.21 КоАП России), но есть существенный риск, что квартира станет действительно «недвижимым» имуществом.

Владимир Савельев, специалист архитектурно-конструкторской мастерской «ГарантСтройПроект»
— Штрафы несущественные, используют их редко, так как БТИ сегодня не часто заглядывает в квартиры к пермякам. Продать квартиру, в которой произведены конструктивные изменения без соответствующего согласования очень сложно, особенно в случае, если покупатель собирается приобрести ее с помощью ипотечного кредита. Банк обязательно запросит все регистрационные документы на квартиру и сравнит ее фактическую и документальную планировку. Если они не совпадут, то денег покупателю не видать, и сделка не состоится. Помимо этого, владельца квартиры, где произведена несогласованная планировка, могут в судебном порядке обязать вернуть помещению первоначальные формы.

Что можно и нельзя

Не все виды перепланировок разрешены законом и могут быть согласованы органами местного самоуправления, а после одобрены БТИ.

Водяные батареи на лоджии

Так, например, достаточно часто владельцы квартир стремятся утеплить балкон или лоджию, проведя в эти нежилые помещения систему центрального отопления, то есть устанавливают водяные батареи отопления и выводят к ним трубы с горячей водой. Однако согласно ст.15 п.5 Жилищного кодекса РФ, балконы и лоджии не являются жилой площадью, а значит, не предусматривают отопления вообще. Такой вид перепланировок запрещен, поскольку увеличивает риск возникновения аварий, потери теплоносителя и затопления помещений.

Перенос ванны, туалета или кухни

Еще одна распространенная ситуация: владелец квартиры собирается разместить ванну, туалет или кухню над жилой зоной соседа снизу.
Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю:
— Санитарно-эпидемиологические требования к устройству и эксплуатации, условиям проживания в жилых зданиях и помещениях установлены санитарными правилами СанПиН 2.1.2.2645-10. В указанных санитарных правилах отсутствует запрет на размещение кухни над жилыми помещениями. Однако пункт 24 «Положения о признании помещения жилым помещением…» (утверждено постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006) гласит следующее: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается». При этом в пункте 5 этого же документа изложено понятие «комнаты»: «Под комнатой следует понимать часть жилого дома или квартиры, служащую местом для непосредственного проживания граждан в доме или квартире».

Уточняет ситуацию СП 54.13330.2011 (Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003): «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях». То есть собственнику одноуровневой квартиры запрещается размещать над жилой комнатой соседа с нижнего этажа гигиенические помещения и кухню.
К какому же закону прислушаться владельцу квартиры, который хочет поменять расположение свой кухни? По словам юриста Артема Жданова, правовая коллизия в этом вопросе действительно есть, но сделать такую перепланировку все-таки возможно. Правда, с одним условием – нельзя переноси стены.

Артем Жданов, юрист
— Законодатели и надзорные органы по-разному смотрят на понятие «перепланировка». Например, для БТИ, которое проводит инвентаризацию жилого помещения, важно только соответствие фактической планировки квартиры ее изначальному плану.  То есть собственник может переместить кухню в другое помещение своей квартиры, но при этом не должен переносить стены, расположение которых отмечено в изначальном плане БТИ. Проблем с реализацией квартиры у него в дальнейшем не возникнет. При этом стоит помнить о том, что не все технические изменения можно производить в своей квартире без ведома соседей. Если вслед за кухней владелец квартиры захочет перенести и стояк, то разрешение на такую операцию он может получить только на общедомовом собрании собственников, поскольку этот элемент инженерной инфраструктуры относится не к личному, а к общедомовому имуществу.

Объединение кухни и гостиной

Непростая ситуация ждет владельца квартиры, который решил объединить кухню и комнату. Закон в данном случае ставит ряд условий.

Сергей Владимирович, консультант компании «ПерепланировкаМос»
— Наличие в квартире газовой плиты серьезно осложняет перепланировку с объединением кухни и смежной комнаты. В частности, это прописано в пункте 3.25 ЖНМ-2004/03 «Газопроводы и газовое оборудование жилых зданий». Формулировки несколько размыты: « ….а жилые помещения отделены от коридора плотными перегородками с дверью», но, тем не менее, это дает понимание, что жилые комнаты с газифицированными кухнями объединять запрещено. Однако выход из ситуации есть: на месте убранной стены между комнатой и кухней (если она не несущая) вы можете установить сдвижные двери или перегородку-гармошку. При подобных «гармошках», скорее всего, разрешение на перепланировку будет получено. Так как по факту это настоящие деревянные двери, состоящие из нескольких секций. В то же время стоит признать, что бывали и случаи отказов. Поэтому необходимо особенное внимание уделить проектной документации, сдаваемой на согласование. Главное, чтобы в ней было однозначно, максимально понятно (с графической точки зрения), какое решение по дверным конструкциям предлагается.

Рушить несущее и другие запреты

Есть и другие строгие запреты. В частности, не допускается нарушать надежность несущих конструкций (производить демонтаж несущих стен). Об этом говорится в пункте 8.4.6 «СНиП 52-01-2003: «Необходимо соблюдать режим эксплуатации бетонных и железобетонных конструкций зданий и сооружений, исключающий снижение их несущей способности, эксплуатационной пригодности и долговечности вследствие грубых нарушений нормируемых условий эксплуатации».


Также запрещается урезать и демонтировать вентиляционные короба или присоединять к квартире общее имущество дома: часть лестничной клетки, чердака или подвала, а также осуществлять монтаж перегородок, после которого формируется новое помещение без окон и радиаторов, а также установка систем отопления полов от общедомовой теплосети. Ссылки на регламентирующие документы мы привели ниже в таблице.

Долгий путь

Перед началом процедуры согласования соберите следующие документы:
● Собственный паспорт и ИНН (оригинал и копия). Если собственников несколько, нужны будут также их паспорта и ИНН;
● Документы, подтверждающие права собственности на жильё;
● Заявление от имени владельца объекта недвижимости или всех совладельцев, если их несколько;
● Поэтажный план многоквартирного дома и техническое заключение, которое можно оформить в Бюро технической инвентаризации;
● Выписка о прописанных в квартире жильцах;
● Нотариально заверенное согласие на проведение работ от имени совладельцев и прописанных жильцов.

Алгоритм действий владельца квартиры, который хочет провести перепланировку и не поссориться при этом с законом, выглядит так:

1Ищем техпаспорт квартиры, если он утерян, то восстанавливаем его в БТИ. Собираем все правоустанавливающие документы на квартиру.

2Обращаемся в проектную организацию, которая обязательно должна иметь свидетельство допуска к выполнению проектных работ от саморегулируемой организации (СРО), в которой она состоит.

3С готовым проектом перепланировки, техпаспортом квартиры и правоустанавливающими документами отправляемся в районную администрацию и проводим там согласование проекта. Этот этап занимает не менее двух месяцев.

4И вот согласование получено. Можно приступать к перепланировке. Нанимаем строительную бригаду и воплощаем свою мечту в реальность.

5После окончания ремонта необходимо составить акт выполненных работ. В документе должна присутствовать подпись проектной организации в подтверждении того, что строительные работы выполнены в соответствии с их проектом перепланировки. В дальнейшем акт выполненных работ нужно заверить в ТСЖ или управляющей компании, которая обслуживает дом.

6Вызываем техников БТИ для фиксации новых параметров квартиры. Через неделю вам будет выдан план помещения «до» и «после» перепланировки.

7С новым планом помещения вновь отправляемся в районную администрацию, которая выдаст вам распоряжение о сохранении помещения в измененном виде.

8Вновь отправляемся в БТИ и отдаем распоряжение районной администрации. На основании этого документа БТИ внесет изменения в техпаспорт и отправит документы в кадастровую палату. Через три недели БТИ выдаст вам новый кадастровый план на вашу квартиру.

9 Новый кадастровый план необходимо предоставить в Росреестр.

 

Цена вопроса

Проект перепланировки обойдется от 5000 до 10000 рублей в зависимости от объемов предполагаемых ремонтных работ. При этом проектные компании, как правило, предлагают доверить им согласовать этот документ во всех инстанциях и просят за это в среднем от 12000 до 17000 рублей. После окончания ремонтных работ для вас в территориальном отделении БТИ будет изготовлен новый технический паспорт жилого помещения (шаг №8). Минимальная стоимость этого документа без доплаты за срочность в 2017 году составляет 900 рублей.

Что запрещено и почему

ЗапретЗаконодательство
расширение ванной или санузла на площадь кухни и жилых комнат
СНиП 2.08.01-89 2.6.
размещение кухни над жилыми комнатамип.24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006г.
размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнямип. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
ограничение доступа к оборудованию (вентилям, кранам и пр.), а также установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетяхп. 10.6 СНиП 31-01-2003
устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопленияПостановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в домеп. 8.7 СНиП 31-01-2003
перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконысогласно ст. 15 п.5 Жилищного кодекса РФ, балконы и лоджии не являются жилой площадью, а значит, не предусматривают отопления.
проектирование жилых комнат и кухни без непосредственного естественного освещения
п. 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».
ликвидация перегородки между комнатой и кухней, если в последней есть газ. В результате такой перепланировки помещение становится нежилымСП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», 3.25 ЖНМ-2004/03 «Газопроводы и газовое оборудование жилых зданий».
«захват» чердака, подвала, части межквартирного тамбура и т. д.В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36) они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Штрафы

За самовольную перепланировку помещения, расположенного в жилом многоквартирном здании, наказывают штрафом от 1500 до 2500 руб. (согласно п. 2, ст. 7.21 КоАП). Если нарушения выявит пожарная инспекция, то заплатить придется до 1500 руб., согласно п.1 ст. 20.4 КоАП.
По решению суда собственника могут обязать восстановить исходную планировку помещения за свой счет.

Александр Шизаков



Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Похожие статьи