С 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут принимать деньги от покупателей недвижимости в новостройках. Это будут делать уполномоченные банки. «П–Журнал» разбирался, что придет на смену традиционной схеме долевого участия и главное — насколько возрастут цены на новостройки в Перми.

Правительство одобрило план поэтапного перехода от долевого строительства многоквартирных домов к проектному финансированию. Из схемы выпали деньги дольщиков. Теперь воспользоваться ими застройщики смогут только после сдачи жилья. При этом план не предусматривает отказа от продажи жилья на этапе строительства.

Переход будет проходить в несколько этапов.

1 этап. Подготовительный.

На себе его ощутят только застройщики. Он вступил в силу с 1 января 2018 года. На данном этапе происходит создание нормативно-правовой базы: законодатели «причешут» ФЗ-214 по требованиям к застройщику, ФЗ-177 «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ», налоговый кодекс (опять же в отношении застройщика) и банковский сектор. Принципиально для дольщиков ничего не изменится.

2 этап. Переходный.

Он более сложный и критичный для всех участников рынка. Вступает в силу с 1 июля 2018 года. С ним приходят два способа заключения договора долевого участия в строительстве:

А) с использованием механизмов счетов эскроу;
Б) с использованием механизмов компенсационного фонда.

Второй способ застройщики используют уже сейчас. Компенсационный фонд создавался в связи с потерей надежности способа страхования договоров долевого участия в строительстве. Вместо обязательного страхования долёвки застройщики отправляют в государственный компенсационный фонд положенные Правительством РФ 1.2% цены договора и живут с чистой совестью. При непредвиденных ситуациях (банкротство, заморозка стройки и т.д.) компенсационный фонд выплачивает дольщикам их затраты на строительство квартиры. Заострять на нём внимание не будем, позже вы поймете почему.

А вот на счетах эскроу мы сделаем особый акцент, углубимся в их суть и расскажем более понятным языком, что это и как работает.

Как будет работать новая схема

Эскроу-счёт – это специальный счет, открываемый дольщиком в банке, на котором замораживаются его деньги на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком (т.е. передаст квартиру в собственность).

 

Пример
В семье Семаковых родился первенец, и молодые родители решили переехать в двухкомнатную квартиру в новом доме. Банк одобрил им ипотеку и открыл эскроу-счёт после того, как Семаковы подписали с застройщиком договор долевого участия. На этот счёт банк перевел всю сумму. Деньги застройщик получит только после того, как передаст Семаковым построенную квартиру.

Вся сумма на эскроу-счёте блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счёта возвращает деньги дольщику.

Казалось бы, идеальная схема, и действительно защищает нас от нерадивых застройщиков: деньги мы свои в любом случае не теряем, а у застройщика больший интерес поскорее завершить строительство. Но давайте рассмотрим этот вопрос под другим углом.

Откуда берутся деньги на новый дом?

Возьмём как пример застройщика А. На данный момент в его бизнес-портфеле есть и заёмные средства из банка (на развитие, текущие нужды и т.д.), и привлечённые средства инвесторов, и привлечённые средства дольщиков. Для застройщика А это абсолютно понятная схема: банку он отдаёт процент (причём может выбрать тот банк, где кредит дешевле), инвестор получает свои дивиденды, дольщики – готовые квартиры.

Провести аналогию с финансовыми обязательствами обычной семьи тут несложно: Семаковы отдают кредиты банкам, помогают родителям, которые раньше в них вложились, содержат и развивают своего ребёнка.

И вот вступает в силу новый закон, где застройщик становится заложником того, что большой доли средств на строительство, получаемых от частных лиц, он лишается.

Для обычного человека это всё равно что запретить занимать у знакомых до зарплаты, а вместо этого обязать кредитоваться у крупных банков.

Поэтому для своего существования и работы застройщик вынужден будет идти в банк для получения кредита на деятельность, так называемого проектного финансирования.

Схемы финансирования строительства:

Старая
Дом = Застройщик + Банк + Инвесторы + Дольщики
Новая
Дом = Застройщик + Банк + Инвесторы + Дольщики

Почему может увеличиться стоимость жилья в Перми?

Сейчас банки выдают застройщикам кредиты под 10-15% годовых. Эта ставка по силам только твёрдо стоящим на ногах компаниям (таких застройщиков в Перми немного).

Причина №1
Все остальные таких заимствований будут лишены, что в конечном итоге может привести к уменьшению объёмов застройки, а так как на жилье есть стабильный спрос, стоимость квартир будет расти.

Отличным подспорьем было бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение банковской ставки до 3-4%. Но это не про сегодняшний день уж точно.

 

«Ну и что? – скажете вы. – Это проблемы застройщика!» И вы в чём-то правы, это проблемы застройщика.

Но в конечном итоге это окажется проблемой государственного масштаба, т.к.

Причина №2
все застройщики станут включать издержки по кредитам в цену жилья, то есть с высокой долей вероятности квартиры станут дороже.

И это ещё полбеды. На текущий момент не всё хорошо не только у строительной отрасли, но и у банковской тоже. Наверняка вы обратили внимание, как часто в последнее время ЦБ отзывает лицензии у банков. Конечно, для открытия эскроу-счетов и финансирования уполномоченные банки отбираются по строгим критериям. Но даже в таком случае никто не сможет гарантировать,что банк не лопнет. И что строительство не остановится. А представьте, если в этом же банке был и ваш эскроу-счёт? Получите ли вы все свои деньги назад? 1 400 000 рублей и ни копейкой больше по страховке.

3 этап. Завершающий.
На этом этапе останутся только эскроу-счета. Механизм компенсационного фонда будет закрыт (поэтому мы на нём и не заострили пристального внимания). Срок вступления в силу третьего этапа – 1 июля 2019 года.

При всей этой ситуации, которую правительство нам преподносит как заботу о дольщиках, перспективы нас ожидают всё же не такие радужные. Только самые сильные застройщики останутся на плаву и смогут обеспечить построенным жильём население. Насколько с этими изменениями вырастет стоимость квартир, пока говорить очень рано. Однако прогнозы, которые называют представители застройщиков, – минимум 20%.

Кирилл Николаев, начальник отдела маркетинга АО «ПЗСП»:

– Сегодня банки кредитуют застройщиков в среднем под 11% годовых. Это значит, что при сроке строительства в 2 года увеличение цены квартир составит более 20%. В строительстве жилья нет сверхприбылей, которыми застройщики могли бы поступиться. А если вместе с отменой долёвки будут продолжаться требования строительства социальной инфраструктуры, то рост цен возможен и на большую величину. Конечно, мы ожидаем снижения ставок по ипотеке – и вполне вероятно, что рост цен на рынке жилья компенсируется сниженными ставками.

По мнению Геннадия Гуляева, бывшего исполнительного директора Группы строительных компаний «Мегаполис», предложенная схема финансирования, по крайней мере, отфильтрует с рынка многих мелких и просто недобросовестных игроков.

Геннадий Гуляев, экс-директор ГСК «Мегаполис»:

– Беда для многих дольщиков заключалась в том, что они не знали, чем будет отвечать по обязательствам их застройщик, часто какая-нибудь малоизвестная компания. Раньше такие компании спокойно могли вкладываться в новые проекты, ещё не завершив текущие, и так до бесконечности. В итоге у некоторых сформировалась целая череда недостроев. Так что даже при условии роста цен на «первичку» эта ситуация даёт больше гарантий, что вы вообще её получите.

Как говорится, поживём-увидим. Самое интересное только начинается.

Елизавета Кузнецова



Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Похожие статьи