Если вы планируете взять ипотеку, приготовьтесь собрать пакет документов не только для банка, но и для страховой компании. Кредитные организации хотят быть уверенными в безопасности выданных средств и в том, что смогут вернуть их с процентами. А значит, на вашем пути к собственному жилью обязательно появится страховая компания. Пермский юрист Станислав Шестаков рассказал «П—Журналу» о самых важных нюансах страхования недвижимости, жизни и титула при получении ипотеки.

1В чём суть страховки при ипотеке

По закону претендент на ипотечный кредит должен предоставить банку залог и застраховать его. Чаще всего залогом становятся само приобретаемое жильё или другая недвижимость: квартира, жилой дом, земельный участок. Если по каким-либо причинам человек, взявший ипотеку, не сможет гасить кредит, залог будет реализован в пользу кредитной организации.

Страховка выступает гарантией того, что банк получит оставшуюся часть долга, несмотря на возможные инциденты с жильём или с заёмщиком. На практике это может выглядеть так.

Марии в наследство от бабушки досталась двушка в брежневке стоимостью в 1,6 млн рублей. Новое жильё, о котором мечтает девушка, стоит 2,5 млн рублей. В банке позитивно оценили платёжеспособность Маши, одобрили кредит и приняли в качестве его обеспечения бабушкино наследство после страхования. Таким образом, у банка появилась «несгораемая сумма» на 1,6 млн рублей.

Стоимость того, что будет заложено, должна быть не меньше суммы кредита, а само имущество — ликвидным, то есть таким, которое легко и быстро можно продать. Страховать можно полную стоимость предмета залога, а можно только ту часть суммы, на которую оформляется кредит.

2Что может быть залогом

К залогу выдвигается несколько требований:

  • Имущество не должно быть старым. Определённых конкретных требований к возрасту залоговой недвижимости вы не встретите в открытом доступе, поэтому лучше уточнить критерии непосредственно у кредитора. Логично, что банк вряд ли возьмёт у вас в качестве обеспечения квартиру в бараке 1950-х годов постройки. Оценивая собственные возможности, можно ориентироваться на район проживания, год постройки, тип жилья и степень его износа.
  • Оно не должно быть в аварийном состоянии
  • Оно должно быть юридически чистым: без обременений и арестов.

Есть важный нюанс, на который стоит обратить внимание: в качестве залога банки, как правило, не принимают комнаты в коммунальных квартирах, доли, а также комнаты в общежитиях без санузла.

3Что кроме залога подлежит страхованию

Однако одной безопасностью обеспечения кредита не обойтись. Осторожные банкиры настаивают на страховании жизни, здоровья и юридической чистоты сделки. Тем, кто против, грозит более высокая процентная ставка или отказ в выдаче ипотеки.

Напомним, что по законодательству обязательно подлежит страховке только залог. Но имейте в виду, что если вы решите обойтись только этой мерой, банк может отказать в выдаче кредита, не объясняя при этом причин. Тут остаётся надеяться на то, что банк будет к вам лоялен по ряду других обстоятельств. Например, из-за вашей кредитной истории, дохода, сферы труда и т. д.

С точки зрения цивилизованного рынка, условия банка вполне объяснимы. Например, если плательщик скончается, то страховая компания должна будет возместить долг банку, но квартира, несмотря на случившееся, останется в собственности наследников. В случае потери работоспособности всё сложнее: нередко происходит так, что страховка покрывает лишь часть долга перед банком.

Юридическая чистота сделки или риск утраты титула обычно страхуется на первые три года с момента исполнения сделки, то есть на установленный законом срок исковой давности, когда можно оспорить сделку с недвижимостью. Под титулом понимается право покупателя владеть недвижимостью и распоряжаться ею. Так кредитные организации пытаются обезопасить себя от потерь залога в случае мошенничества.

4Как оформить страховку и сколько она стоит

Обычно банки предоставляют клиентам список проверенных ими страховых организаций, но заёмщик сам волен найти подходящий вариант. Перед заключением сделки специалисты советуют обратиться за консультацией к страховому юристу, чтобы вникнуть во все тонкости и нюансы.

Для того чтобы заключить договор на страхование залога, жизни, здоровья или титула, нужно предоставить страховщику:

— паспорт;

— документы, подтверждающие право собственности;

— технический план помещения из БТИ;

— кадастровый паспорт ;

— справку об отсутствия учёта в психоневрологических или наркологических диспансерах;

— разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью, если там ранее проживал или живёт несовершеннолетний.

После того, как вы определитесь со страховщиком, компания предложит вам набор услуг или пакетное предложение. Стоимость каждой услуг в отдельности составляет 0,3-0,5% от кредита. В пакете они будут стоить будут дешевле. Обобщая, можно сказать, что комплексное предложение обойдётся в сумму 1-1,5% от оставшейся суммы долга, в которую входит как основная часть, так и проценты за пользование деньгами банка.

У крупных страховых компаний на сайтах есть калькуляторы, в которых можно рассчитать стоимость страхового полиса, но только примерную.

Платить по страховке обычно нужно раз в год или раз в квартал. Сведения о сроках платежа каждого заёмщика попадают в банк, который сообщает страховой компании остаточную сумму долга. На неё и рассчитывается выплата по страховке. График платежей предоставляют клиенту сразу при заключении договора. Если происходит досрочное погашение кредита, страховщики делают перерасчёт с учётом остатка долга и сроков.

В случае, если жильё приобретается на стадии строительства, платить за страховку заёмщик начнёт после того, как станет собственником недвижимости после окончания стройки и новоселья.

5Что делать, если наступил страховой случай

Страховым случаем при залоге недвижимости считаются:

— стихийные бедствия, пожар, затопление;

— дефект в конструкции здания, о котором покупатель не знал на момент приобретения;

— уголовные преступления против залога, например, умышленная порча.

Имейте в виду, что если страховка оформлена лишь на сумму кредита, а не на всю цену объекта, то компенсация не покроет полный объём расходов на восстановление имущества. Кроме того по закону при его порче деньги выплачиваются заёмщику, а при уничтожении — банку.

Если была оформлена страховка на всю стоимость объекта, то заёмщик вправе претендовать на получение разницы между ценой потерянного имущества и суммой кредита. К примеру, ваша квартира стоит 3 млн рублей, а кредит — 1,5 млн рублей. Соответственно, если вы застраховали полную стоимость своей квартиры, то имеете право на получение разницы между этими суммами — 1,5 млн рублей — при наступлении страхового случая, а остальные деньги получит банк.

Подводя итог, можно сказать, что страховка залога — условие обязательное, а остальные её виды (жизни, здоровья и титула) – ваше лично решение. Полный комплект может помочь заёмщику повысить лояльность банка, а значит, и шансы на успешное получение ипотеки. Кроме того, «необязательная» страховка может повлиять на процентную ставку в пользу покупателя, так как кредитор будет более уверен в безопасности своего дохода.



Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Похожие статьи