П—Журнал посоветовался с пермскими риелторами и составил список ценных рекомендаций, как продать свою квартиру без лишних нервов и финансовых затрат.

Даже в том случае, если вы решили доверить продажу вашей квартиры специалисту, вам всё равно стоит быть готовым к тому, что некоторые задачи придётся решать самостоятельно. А уж если вы привыкли доверять только себе и держать всё под личным контролем, вам тем более пригодятся наши советы — в этом деле есть множество тонкостей и нюансов, знание которых существенно облегчит вам жизнь.

1. Если вы хотите ещё и купить квартиру, продумайте, как состыковать две сделки

Если вы планируете на средства от продажи своей недвижимости приобрести новую квартиру, стоит заранее спланировать этот процесс. Может случиться так, что за промежуток времени между двумя сделками цены изменятся, и квартира, которую вы хотели купить, будет стоить дороже, чем вы планировали. Не обязательно проводить сделки покупки и продажи в один день, но стоит максимально приблизить их во времени друг к другу.

«Обязательства по продаже своей квартиры (задаток), если вы в ней живёте, стоит брать, только когда подобран альтернативный вариант, куда вы будете переезжать, и согласованы сроки переезда со всеми сторонами сделки», — советует риелтор Антон Скрябин.

2. Обдумайте вариант покупателей с ипотекой

Подумайте, хотите ли вы продавать свою квартиру покупателю, который берёт ипотеку. Если ваш ответ «да», процесс займёт чуть больше времени, но пройдёт спокойнее, потому что гарантом сделки выступит банк. А сроки будут зависеть от количества времени, которое финансовая организация берёт на одобрение сделки.

В этом случае важно, чтобы перепланировка квартиры, если вы её делали, была согласована в соответствии со всеми существующими нормами. Иначе банк может не утвердит документы, которые вы ему предоставите.
Риелторы советуют: если у вас покупают квартиру по ипотеке, первым делом надо убедиться, что банк одобрил покупателю кредит на необходимую сумму. Попросите его предоставить справку из банка. Некоторые покупатели уверены, что проблем с одобрением кредита не будет, но банк может отказать в кредите без объяснения причин.

3. Проверьте документы

Следующий ключевой момент — это, конечно, документы. Самый простой и наименее хлопотный способ собрать нужный пакет бумаг — прийти в МФЦ и выяснить у специалиста, какие именно документы нужны в вашем случае. Это сэкономит вам время — не придётся тратить его на сбор ненужных бумаг.

Наиболее типичный список документов для продажи:

* Старый договор купли-продажи (скорее всего, он вам не понадобится, но его может попросить покупатель);
* Свидетельство о праве на собственность;
* Технический и кадастровый паспорта (тоже вряд ли пригодятся, но их, опять-таки, может попросить покупатель, особенно, если была перепланировка);
* Согласие органов опеки (если в квартире есть несовершеннолетний собственник);
* Согласие супруга (если квартира была куплена в браке);
* Завещание (если квартира перешла в собственность по наследству);
* Трёхступенчатая справка для продажи квартиры о количестве зарегистрированных лиц (её можно получить в вашей управляющей компании или ТСЖ;
* Сам договор купли-продажи для регистрации сделки в трёх экземплярах.

Если ваша квартира находится в долевой собственности, то есть владение квартирой было распределено между несколькими собственниками по долям, то сделку придётся регистрировать у нотариуса. В таком случае нужно сначала консультироваться с ним. Нотариус перечислит вам полный перечень документов, которые необходимо собрать.

Антон Скрябин, риелтор
Если квартира прошла процедуру приватизации, необходимо запрашивать архивную выписку о том, кто был прописан в ней на момент приватизации. Даже если квартира приватизирована, но были те, кто от приватизации отказался, они имеют право пожизненного проживания, и их не выписать из квартиры даже через суд. Запросить такую выписку можно в МФЦ, а если там её не найдётся — в ЦТИ.

4. Решите, нужен ли вам риелтор

Когда все документы в порядке, необходимо решить, хотите ли вы действовать самостоятельно или доверить все действия, связанные с вашей сделкой, профессионалу. Если вы решили нанять риелтора, возможно, вам не стоит доверяться первой пришедшей в голову идее и отправляться в известную фирму с громким именем — как минимум потому, что, скорее всего, ценник там будет не в вашу пользу. Начните со сбора рекомендаций у знакомых и коллег — наверняка кто-то из них не так давно сталкивался с необходимостью проведения операций с недвижимостью и может посоветовать специалиста, проверенного на личном опыте.

Если таких нет, то стоит посетить 2-3 агентства недвижимости. Ценники на услуги будут отличаться, но выбирать стоит не по этому принципу. Агентства работают по-разному, и вам необходимо будет выбирать из расчёта цена/качество/надёжность компании.
«Есть два важных правила, — говорит Антон Скрябин. — Первое — оплата риелторскому агентству только по результату работы. Никаких предоплат и никаких штрафных санкций, если вы отказались от сотрудничества. И второе — эксклюзивный договор. Стоит выбрать одну компанию и работать только с ней. Когда несколько агентов работают по одной квартире они представляют не ваши интересы, и интересы покупателей».

Есть и ещё одно правило, касающееся финансов: не идите на сделку до получения суммы. Порядок действий должен быть следующим: участники сделки подписывают договоры (например, в банке), затем покупатель переводит деньги, и уже после этого необходимо ехать в МФЦ или к нотариусу, чтобы заверить сделку.

Используйте максимально реалистичные фотографии своей квартиры

 

5. Узнайте реальную стоимость своей квартиры

Цена квартиры зависит от множества разных факторов, и, к сожалению, ювелирно точного и единого алгоритма её вычисления не существует. Однако вы можете составить более-менее приближенное к реальности представление о стоимости своей квартиры, чтобы не продешевить или, напротив, не заломить цену, которая оттолкнёт потенциальных покупателей.

Во-первых, сделать это можно «в ручном режиме» — то есть, просто погуглить объявления о продаже квартир, аналогичных вашей (смотрите на квадратные метры, расположение и состояние дома, этажность, наличие или отсутствие ремонта и т. д.), и прикинуть примерную стоимость в вашем случае. Кроме того, вы можете связаться с агентством недвижимости – там вас сориентируют по поводу примерных цен по району.

Но, как вы понимаете, это методы оценки «на глаз». Гораздо разумнее обратиться в одну из специализированных фирм, предоставляющих услуги по оценке недвижимости, которые в своей деятельности руководствуются федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» — на рынке такие фирмы представлены в большом количестве.

6. Говорите о квартире правду

Как уже было сказано выше, возможных покупателей может отпугнуть необоснованно завышенная цена — пожалуй, в списке ошибок, совершаемых продавцами квартир, необоснованный ценник занимает почётное первое место. Однако есть ещё пара тонкостей, внимание к которым, возможно, существенно ускорит процесс продажи. Главная из них: никогда и ни о чём не умалчивайте.
Следует собраться с духом и обозначить в объявлении те значительные черты квартиры, которые, на ваш взгляд, могут выставить её не в лучшем свете. Покупатели часто оказываются готовы мириться с конкретными недостатками, а вот с разочарованием, вызванным тем, что квартира не так хороша, как сказано в объявлении, смириться куда сложнее. Это же относится к пространству за пределами квартиры. Если потенциальному покупателю следует знать что-то про ваш подъезд, двор или вид из окна — напишите об этом, он ведь всё равно узнает.

Антон Скрябин, риелтор
Важно правильно понять, кому может подойти ваша квартира, найти целевую аудиторию. Если продаётся двух- или трёхкомнатная квартира, в объявлении или рассказе об объекте потенциальным покупателям следует сделать акцент на детские площадки, детские сады и школы. Если небольшая квартира-студия — на транспортную развязку, вид из окна, близость к различным торговым центрам, кинотеатрам и прочее.

По словам риелтора, не стоит в объявлении подробно описывать какие-то незначительные минусы. Ведь понятия «слышимость», «ремонт», «тесный санузел» не имеют чётких критериев, у каждого они свои. И ваши представления могут не совпадать с мнением покупателя.
Главная цель объявления — пригласить человека на просмотр, а не чистосердечно признаваться ему, что в ванной у вас советская плитка (которая конкретно этому покупателю вполне может подойти). Отсутствие стеклопакетов можно компенсировать чистым подъездом и хорошей детской площадкой. Но это только на показе, а не по телефону. Пусть человек придёт, посмотрит и оценит квартиру в комплексе.

7. Пользуйтесь специализированными сайтами. И не специализированными

Чтобы охватить как можно большую целевую аудиторию и заинтересовать потенциальных покупателей, размещайте объявления на сайтах в тематических разделах. К таким сайтам относятся в первую очередь Avito.ru, N1.ru (имеет неплохую систему аналитики стоимости), metrosphera.ru. Не пренебрегайте и социальными сетями: определённый кредит доверия, который складывается из возможного наличия общих друзей у продавца и покупателя и возможности знакомства с вашим полным профилем — основное их преимущество.

 

И обязательно пользуйтесь услугами профессиональных фотографов — это существенно повышает интерес к вашему объявлению. В Перми есть агентства, которые предлагают услуги по профессиональной фотосъёмке интерьеров и архитектуры. Только помните, что профессиональная съёмка в данном случае не должна быть нацелена на вуалирование изъянов квартиры, иначе вы рискуете столкнуться с обманутыми ожиданиями потенциальных покупателей. В общем, с фотографиями работают те же правила, что и с текстами.


Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Похожие статьи